עורך דין ייצוג דיירים

במדינת ישראל, יש 2 סוגים עיקריים של פרויקטים להתחדשות עירונית. יש פרויקט רגיל של תמ"א 38, בו היזם בונה לכל דייר ממ"ד ותוספת, ומחזק את הבניין מפני רעידות אדמה. ובתמורה- מקבל היזם סמכויות לבנות קומות מגורים נוספים לבניין. הפרויקט הנפוץ הנוסף של התחדשות עירונית- הוא "פינוי בינוי". בפרויקט זה, היזם הורס בניין או קבוצת בניינים ישנים, ובונה במקומם מגדלי מגורים חדשים. העירייה קובעת כמה קומות יוכל לבנות היזם במסגרת פרויקט פינוי בינוי.

כיצד מתנהלים הדיירים מול היזם במהלך תכנון הפרויקטים?

בשלבי התכנון של פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, היזם לעולם לא יתנהל באופן ישיר מול כל הדיירים. בדרך כלל, יהיה מפגש משותף ראשוני, בו יציג היזם לדיירים את הצעתו. אולם את המשא ומתן, ינהל היזם מול קבוצה מצומצמת של דיירים. לפעמים, את המשא ומתן ינהל וועד הבית, ולפעמים תנהל את המשא ומתן , קבוצת הדיירים תמונה על ידי וועד הבית. 

במצבים של מחלוקת בין קבוצת הדיירים לבין היזם, ינסה עורך דין התחדשות עירונית לגשר בין הצדדים. בדרך כלל, תפקיד עורך הדין הוא לסייע בפן המשפטי של ניסוח החוזה. אולם במקרים של אי הסכמות בין היזם לדיירים- עורך הדין מתערב בתפקיד מגשר. 

כיצד מתמודד היזם עם בעיית "הדייר הסרבן"?

בפרויקטים של פינוי בינוי- דייר אחד סרבן יכול לעכב פרויקט שלם למשך כמה שנים. על היזם להשיג הסכמה מלאה של כל הדיירים, כדי לקבל אישור. ולפעמים, על היזם להתאמץ קשה בכך. ולכן, פעמים רבות עורך הדין פינוי בינוי מומלץ, מסייע בניהול המשא ומתן, בצורה אישית ופרטנית מול דיירים המסרבים לחתום על פינוי בינוי. 

פעמים רבות, עורך הדין מצליח להביא לפשרות והסכמות, כך שבסופו של דבר הדייר חותם על הסכמה. לפעמים, בעלי הדירה נמצאים בבית אבות, ועל עורך הדין לנסוע אליהם, ולהחתים אותם על ההסכם (לאחר שהשיג הסכמה עקרונית מבני המשפחה). 

בפרויקט תמ"א 38, אין צורך להשיג הסכמה של כל הדיירים. מספיק להשיג חתימות של 66% מבעלי הדירות. קל יותר להשיג הסכמות של הרוב הדרוש ואף של כל הדיירים, כאשר מדובר בבניין קטן עם מעט דיירים. 

אולם כאשר היזם רוצה לבנות פרויקט של תמ"א 38 על בניין מרובה דיירים וכניסות- המשימה מורכבת יותר. ולכן, פעמים רבות עורך הדין יגשר בין היזם לדיירים, ויסייע במציאת תמורה הנוחה ליזם, ומתאימה לבעל הדירה. 

על אילו נקודות צריכים הדיירים להתעקש בחוזה מול עורך הדין?

לפרויקט תמ"א 38 יש השלכות על הדירה. וכמובן, כאשר בניין חותם על הסכם פינוי בינוי- על הדיירים להיות שקטים ורגועים. לכן, על הדיירים לעמוד על כך שבחוזה יהיה לוח זמנים מפורט. בנוסף, בחוזה עם עורך דין ייצוג דיירים צריך להיות פירוט של קנסות שיוטלו על היזם במידה ולא יסיים את הבנייה בתאריך שנקבע.